Как сэкономить на налогах при продаже квартиры?

Времена обмена квартир практически канули в Лету. Теперь улучшение жилищных условий, как правило, происходит путем продажи старого и покупки нового жилья. Мы уже рассказывали, как получить имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, то есть как вернуть уплаченный НДФЛ из бюджета¹. Теперь хотим поведать о том, как не переплатить в бюджет налог при получении дохода от продажи недвижимости.

Продаем, вычитаем, уменьшаем

Если вы продали жилье, которое находилось в собственности три года и более, то проблем с уплатой налогов не будет. Доходы от его продажи уменьшатся на ту же сумму имущественного налогового вычета². Например, в 2004 году купили квартиру за 600 тыс. руб., а продали ее в 2008 году за 4,5 млн руб. Налог платить с такого дохода не нужно. Сумма имущественного налогового вычета при продаже жилья составит 4,5 млн руб. Значит, налоговая база и налог равны нулю. Единственная обязанность, которая лежит на налогоплательщике – вовремя представить декларацию в налоговую инспекцию, заявить о своем доходе и праве на имущественный налоговый вычет от продажи недвижимости³.

Если же с момента, когда вы стали полноправным собственником жилья, прошло менее трех лет, то из дохода, полученного от продажи недвижимости, можно исключить сумму, не превышающую в целом 1 млн руб. Причем такой имущественный вычет предоставляется в отношении доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе.

Вместо имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода⁴. Причем, по мнению Минфина России, в сумму таких расходов можно включить не только расходы на само приобретение жилья, но и на риэлторские услуги, и на ремонт квартиры (если незавершенная строительством квартира была приобретена по договору без отделки)⁵.

Пример 1 В 2006 году гражданин приобрел комнату в коммунальной квартире за 700 тыс. руб. В 2008 году он ее продал за 1 млн 200 тыс. руб. В данном случае налогоплательщику выгоднее получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Ведь если воспользоваться таким имущественным вычетом, то в бюджет будет необходимо заплатить 26 тыс. руб. налога ((1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13%). А если учитывать фактические расходы, то 65 тыс. руб. ((1 200 000 руб. – 700 000 руб.) х 13%).

Пример 2 В 2007 году гражданин приобрел квартиру за 2 млн 200 тыс. руб. В 2009 году он ее продал за 3 млн 500 тыс. руб. В подобной ситуации доход лучше уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с реализацией этой квартиры, – на 2 млн 200 тыс. руб. Тогда налог придется заплатить с дохода – 1 млн 300 тыс. руб., то есть в сумме 169 тыс. руб. ((3 500 000 руб. – 2 200 000 руб.) х 13%). А если воспользоваться имущественным вычетом в пределах 1 млн руб., то сумма налога очевидно будет значительно больше – 325 тыс. руб. ((3 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13%). Правда, если документов, подтверждающих расходы, нет, налогоплательщик сможет рассчитывать только на вычет в размере 1 млн руб.

Обратите внимание! При получении доходов от уступки права требования по договору долевого участия в строительстве или по инвестиционному договору имущественный налоговый вычет получить нельзя. Право требования в целях налогообложения к имуществу не относится6. Это – имущественное право. Поэтому налогоплательщик может уменьшить сумму таких доходов только на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Причем к подобного рода расходам можно отнести и расходы на погашение процентов по целевому кредиту, полученному именно на приобретение переуступленных прав требования7.

Как мы уже сказали, декларацию о доходах нужно подать в налоговую инспекцию независимо от того, придется платить НДФЛ с доходов от реализации имущества или нет⁸. Ее представляют не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором получен доход от продажи недвижимости⁹. Например, доход от продажи квартиры получен в 2009 году, значит, заявить о своем доходе надо не позднее 30 апреля 2010 года. В налоговой декларации указывают все полученные в налоговом периоде доходы¹⁰. К декларации следует приложить заявление на имущественный вычет, а также документы, подтверждающие срок владения недвижимостью, если он не менее трех лет. А если вместо вычета доход будет уменьшен на сумму расходов, то и их необходимо подтвердить соответствующими документами. НДФЛ уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом¹¹.

Подсчитываем срок владения

Можно жить в муниципальной квартире всю жизнь и считать ее своей собственностью, однако право собственности на это жилье возникнет только после его приватизации. Если жилье приобретается по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве, то будущий собственник такого имущества может пользоваться им и до регистрации права собственности на недвижимость в установленном порядке, например, с момента ее получения по акту передачи. Но по общему правилу срок нахождения квартиры в собственности налогоплательщика считается с даты регистрации права собственности на нее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный срок не учитывает период нахождения квартиры в пользовании налогоплательщика¹². Исключения из правила, по мнению налоговых органов, составляют имущество, полученное по наследству, и имущество, право собственности на которое признано по суду.

Если право собственности на жилье признано судом, то срок его нахождения в собственности будет определяться с момента принятия решения судом, если данное решение не было отменено в результате рассмотрения кассационной жалобы судом кассационной инстанции¹³.

Право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации указанных прав¹⁴. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество¹⁵.

Но при определении срока нахождения в собственности имущества, приобретенного супругами в браке, в целях применения налогового вычета необходимо также учитывать положения Гражданского¹⁶ и Семейного кодексов РФ¹⁷. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности и другое. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и другое имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Конституционный Суд РФ в определении от 02.11.2006 № 444-О указал, что в случае смерти одного из супругов срок владения имуществом для пережившего супруга определяется с момента приобретения этого имущества одним из супругов, а не с даты перерегистрации такого имущества на пережившего супруга. Конечно, при условии отсутствия брачного договора, предусматривающего раздельное владение имуществом. По нашему мнению, такой же порядок определения срока владения имуществом (1/2 доли в общем имуществе) должен применяться и в случаях продажи недвижимости, право собственности на которую было переоформлено на каждого или одного из супругов при разделе имущества, в том числе и при разводе. Хотя не исключено, что налоговые органы с таким подходом могут не согласиться.

Продаем несколько объектов недвижимости

Если продаем несколько объектов недвижимости, один из которых был в собственности менее трех лет, а другой – три года или более, то доходы от их продажи можно уменьшить на два имущественных вычета.

Пример Гражданин продал комнату, которой владел более трех лет, за 2 млн руб. и квартиру, которая находилась в собственности один год, за 5 млн руб. Сумма налогового вычета при продаже квартиры будет определяться отдельно от вычета при продаже комнаты. С доходов от продажи комнаты налоги платить не придется, налоговая база будет равна нулю, так как сумма налогового вычета составит 2 млн руб. А имущественный налоговый вычет при продаже квартиры составит 1 млн руб. или сумму расходов на ее приобретение.

А в какой сумме можно получить имущественный налоговый вычет, если продали несколько объектов недвижимости и в собственности они находились менее трех лет?

Вариантов может быть несколько.

1. У налогоплательщика нет документов, подтверждающих расход. Значит, сумма вычетов от продажи всех объектов недвижимости составит не более 1 млн руб.¹⁸ Ведь, как указано в НК РФ, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных от реализации недвижимости, но не превышающих в целом 1 млн руб.

2. Документы, подтверждающие расходы, есть. Налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму таких расходов.

3. По одному объекту недвижимости расходы на приобретение и продажу подтвердить можно, а по другому объекту расходы документально не подтверждены. Налогоплательщик может уменьшить доходы от продажи объектов недвижимости на сумму имущественного налогового вычета, не превышающего 1 млн руб.¹⁹, или на сумму документально подтвержденных расходов по одному объекту недвижимости. Ведь, как гласит статья 220 НК РФ, уменьшить налоговую базу на суммы фактически понесенных расходов можно «вместо» имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 млн руб. Что выбрать, решать налогоплательщику.

Пример В течение 2008 года гражданином были проданы два земельных участка и две квартиры. Все объекты находились в собственности менее трех лет. Документы, подтверждающие расходы по их приобретению, имеются на один земельный участок и обе квартиры. Таким образом, налогоплательщик может получить имущественный вычет, не превышающий 1 млн руб., или уменьшить доходы от реализации недвижимости на суммы документально подтвержденных расходов на приобретение одного участка земли и двух квартир.

Хотя справедливости ради следует отметить, что недавно финансовое ведомство высказало иную точку зрения по данному вопросу. Но, сразу оговоримся, что разъяснения были направлены в адрес конкретного налогоплательщика и не носят нормативного характера. Минфин России указал, что при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 млн руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением²⁰.

Как бы нам не хотелось встать на сторону налогоплательщиков, истина дороже. С точкой зрения Минфина России в данном случае согласиться нельзя. Однако можно попытаться ею воспользоваться. Вдруг и налоговая инспекция не будет возражать против такого подхода!

Если продали и купили

Помимо вычета «на продажу недвижимости» можно воспользоваться вычетом «на приобретение жилья», предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ²¹, то есть уменьшить доходы, облагаемые по ставке 13%, на суммы расходов по строительству или приобретению на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы процентов по целевому кредиту, полученному от российских организаций. Правда, при условии, что налогоплательщик не заявлял такой вычет ранее²². Так, если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он вправе воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов.

Напомним. Специалисты финансового ведомства и налоговой службы считают, что размер имущественного вычета на приобретение жилья не может превышать 2 млн руб., если право на него возникло в 2008 году и позднее23. Если документы на вычет получены в 2007 году и ранее, то максимальный размер вычета составляет 1 млн руб.24 Проценты по целевому кредиту уменьшают налогооблагаемые доходы без ограничения. Подробнее об этом см. «В курсе правового дела», 2009, № 11, статья «ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ: как потопаешь, так и полопаешь» (рубрика «Личный интерес»).

Если налогоплательщик приобретает права на квартиру (доли в ней) в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве (соинвестирования), право на вычет возникает в момент получения акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней налогоплательщику. То есть до регистрации права собственности на данную недвижимость²⁵. В случае строительства дома или приобретения жилья (в том числе не оконченного строительством жилого дома) на основе договора купли-продажи для вычета необходим документ, подтверждающий право собственности.

По мнению ФНС России, уменьшение налоговой базы на имущественный налоговый вычет может производиться только начиная с налогового периода, в котором возникло право на такой вычет²⁶. Финансовое ведомство также считает, что имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании того налогового периода, в котором были оформлены документы, требующиеся для подтверждения права на получение данных имущественных налоговых вычетов, или в последующие налоговые периоды. А следовательно, вычеты не могут быть предоставлены за предыдущие налоговые периоды, даже если расходы на приобретение жилья понесены именно тогда²⁷.

Пример Расходы по приобретению жилья были оплачены в 2007 году, а право на получение имущественного налогового вычета возникло в 2008 году. Вычет в размере до 2 млн руб. налогоплательщик может получить при подаче декларации по налогу на доходы физических лиц за 2008 год. Поскольку в предыдущих налоговых периодах права на получение имущественного налогового вычета не было, он не может быть предоставлен в отношении доходов, полученных за 2007 год.

Какой можно сделать вывод? Расходы на приобретение нового жилья помогут уменьшить доходы от продажи «старого» только в том случае, если необходимые для вычета документы налогоплательщик получил в том же году, что и доходы от продажи. Да и то при условии, что ранее налогоплательщик имущественным вычетом на приобретение жилья не пользовался.

Хотим заметить, что до 2009 года применялся иной порядок предоставления имущественного вычета. Налоговая служба разъясняла, что право на имущественный налоговый вычет налогоплательщик может заявить в декларации и за тот налоговый период, в котором он произвел расходы на приобретение (строительство) жилья, при условии наличия акта приема-передачи или свидетельства о праве собственности на указанный объект на момент подачи заявления²⁸. То есть, если расход на приобретение нового жилья был произведен в 2007 году, а документы на вычет получены в 2008 году, то можно было заявить его в декларации за 2007 год. Подобную точку зрения высказывал и Минфин России²⁹. Однако, как видим, на данный момент официальная позиция изменилась.

И, честно говоря, сегодняшний подход финансового ведомства и налоговой службы соответствует нормам НК РФ, и отстаивать иную точку зрения в судебном порядке будет довольно трудно. Ведь еще в 2005 году Конституционный Суд РФ в определении от 20.10.2005 № 387-О указал на правомерность именно такого подхода: право на имущественный вычет возникает у налогоплательщика с того налогового периода, в котором соблюдены все условия для его получения.

Пример В 2008 году гражданин приватизировал квартиру. А в 2009 году продал ее за 1 млн 800 тыс. руб. В этом же году был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому расходы на приобретение новой квартиры составили 3 млн руб. С какой суммы нужно заплатить налог? Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, доходы от ее продажи можно уменьшить на 1 млн руб. – имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости. А ответ на вопрос, нужно ли платить НДФЛ за 2009 год, зависит от того, в каком году возникло право на имущественный вычет на приобретение нового жилья. Если право на получение имущественного налогового вычета возникло в 2009 году, то есть акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве датирован 2009 годом, вычет в размере 2 млн руб. налогоплательщик может получить при подаче декларации по налогу на доходы физических лиц за 2009 год. Тогда НДФЛ по доходам от продажи приватизированной квартиры платить не придется. Кроме того, если у налогоплательщика были другие доходы, облагаемые по ставке 13%, то ему вернут из бюджета излишне уплаченный налог. Предположим, его заработок за 2009 год составит 500 тыс. руб. С этой суммы налоговый агент удержит 13% НДФЛ – 65 тыс. руб. Налоговая база за 2009 год будет равна нулю. Вычет «на приобретение» он использует в размере 1 млн 300 тыс. руб, а его остаток в размере 700 тыс. руб. будет перенесен на следующий год: (1 800 000 руб. (доход от продажи квартиры) + 500 000 руб. (заработок) – 1 000 000 руб. (вычет «на продажу») – 1 300 000 руб. (вычет «на приобретение»)). Значит, удержанный на работе НДФЛ в размере 65 тыс. руб. ему вернут из бюджета. Когда иных облагаемых доходов кроме как от продажи недвижимости в 2009 году не было, остаток вычета «на приобретение» составит 1 млн 200 тыс. руб.: 1 800 000 руб. (доход от продажи квартиры) – 1 000 000 руб. (вычет «на продажу») – 800 000 руб. (вычет «на приобретение). Им налогоплательщик сможет воспользоваться в следующих налоговых периодах, если получит какой-либо доход, облагаемый по ставке 13%. Если же акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве налогоплательщик получит только в 2010 году или позднее, то доходы 2009 года, в том числе и доходы от реализации «старой» квартиры, на сумму вычета по «новой» квартире он уменьшить не сможет. А значит, с доходов от продажи приватизированной квартиры ему придется заплатить 13% НДФЛ, то есть 104 тыс. руб. ((1 800 000 руб. – 1 000 000 руб. (вычет при продаже)) х 13%).

Купля-продажа общей долевой собственности

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле³⁰.

Как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 13.03.2008 № 5-П, данное правило должно применяться в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. Например, при продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности двух собственников с равным размером долей менее трех лет, за 1,5 млн руб., каждый из совладельцев имеет право получить долю имущественного налогового вычета в размере 500 тыс. руб. (1 000 000 руб. х 1/2)³¹. То есть максимальный размер вычета делится между собственниками пропорционально их долям.

Если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет от продажи доли как единственный продавец в максимальном размере – до 1 млн руб.³² Но еще раз напомним, что в любом случае налогоплательщик может вместо вычета уменьшить доход от реализации доли на сумму документально подтвержденных расходов.

Иногда бывает, что право собственности на целый объект недвижимости продавец получал по долям: сначала владел какой-то долей в объекте, а затем приобрел право собственности на другие доли. И срок владения этими долями различается.

Пример Налогоплательщику принадлежало 1/2 доли в праве общей долевой собственности на проданную квартиру более трех лет. Другая доля в размере 1/2 перешла к нему в порядке наследования менее трех лет назад. В этом случае предоставляются два вычета: один при продаже имущества, находившегося в собственности три года и более, а другой на продажу имущества, находившегося в собственности менее трех лет. Соответственно налоговый вычет может быть предоставлен: в части 1/2 доли в праве общей долевой собственности на проданную квартиру, принадлежавшую ему более трех лет, в размере 1/2 суммы, полученной от продажи квартиры, и в части 1/2 доли в квартире, перешедшей в порядке наследования и находившейся у него в собственности менее трех лет, в размере 1/2 суммы установленного максимального размера имущественного налогового вычета – 500 тыс. руб. (1 000 000 руб. x 1/2)33. Если квартира была продана за 3 млн руб., то доход можно уменьшить на имущественный налоговый вычет в 2 млн руб.: 1 млн 500 тыс. руб. – вычет в размере дохода от продажи 1/2 квартиры, находившейся в собственности более трех лет, и 500 тыс. руб. – 1/2 максимального размера вычета от продажи доли, находившейся в собственности менее трех лет. А значит, нужно будет заплатить с такого дохода НДФЛ в размере 130 тыс. руб. ((3 000 000 руб. – 2 000 000 руб.) х 13%).

Если собственники – дети

Несовершеннолетние дети, получающие доходы, тоже являются плательщиками НДФЛ³⁴. Просто юный налогоплательщик участвует в налоговых отношениях через своего законного представителя – родителя, опекуна или усыновителя³⁵. Поэтому, если несовершеннолетний ребенок получил доход от продажи недвижимости или доли в ней, его родитель должен представить от имени ребенка декларацию о доходах. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, будет оформлено также на имя ребенка, но вручено его родителю (представителю). Уплату налога от имени ребенка осуществляет его родитель как законный представитель³⁶.

Поскольку у ребенка есть обязанности налогоплательщика, у него есть и соответствующие права. При получении доходов от продажи недвижимости он имеет право уменьшить такие доходы на сумму имущественного налогового вычета. Если он владел жильем совместно с другими собственниками (например, родителями) менее трех лет, то максимальный размер вычета распределяется между ними в обычном порядке.

Пример В 2009 году семья (отец, мать и ребенок) продали приватизированную в 2008 году квартиру за 4 млн 200 тыс. руб. Каждому члену семьи принадлежали в квартире равные доли – по 1/3. В этом же году по договору купли-продажи они купили другую квартиру за 5 млн руб. в равнодолевую собственность, то есть по 1/3 у каждого. Посчитаем налоги. Доход и отца, и матери, и ребенка от продажи доли в квартире составит 1 млн 400 тыс. руб. (4 200 000 руб. х 1/3). Размер налогового вычета каждого собственника будет равен 333 333 руб. (1 000 000 руб. (максимальный размер вычета) х 1/3 (доля каждого в имуществе)). Налогооблагаемый доход каждого от сделки составит 1 066 667 руб. (1 400 000 руб. – 333 333 руб.). НДФЛ в размере 13% с такого дохода составит 138 667 руб. Однако, как мы уже говорили, каждый член семьи, включая ребенка, может воспользоваться еще одним вычетом – вычетом на приобретение жилья37. Правда, в данном случае максимальный размер вычета – 2 млн руб. также придется разделить на троих38. Получаем по 666 667 руб. (при условии, что ранее вычетом на приобретение жилья они не пользовались). Соответственно налогооблагаемый доход каждого составит 400 тыс. руб. (1 066 667 руб. (налогооблагаемый доход от продажи квартиры) – 666 667 руб. (имущественный вычет на приобретение жилья)). С него нужно будет заплатить 13% НДФЛ, то есть 52 тыс. руб. Это на 86 667 руб. меньше, чем НДФЛ, исчисленный без учета имущественного вычета «на покупку».

Обратите внимание! Имущественный налоговый вычет на приобретение жилья может быть предоставлен физическому лицу только в том случае, если будет подтверждено, что расходы по приобретению жилого помещения были произведены за его счет39.

Ребенок имеет право собственности на полученные им доходы, имущество, приобретенное в порядке дарения или наследования, а также на любое другое имущество, купленное на средства ребенка⁴⁰. При этом ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Поэтому, если родители хотят, чтобы доходы ребенка от продажи старого жилья можно было уменьшить на имущественный налоговый вычет на приобретение нового, они должны позаботиться о том, чтобы документы, подтверждающие расходы (например, расписка от продавца квартиры, платежное поручение и др.), были оформлены и на имя ребенка. В противном случае доказывать, что на приобретение жилья потрачены деньги ребенка, возможно, придется через суд.

Кстати, родитель ребенка, приобретший за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными им расходами в пределах общего размера такого вычета⁴¹. То есть родитель может получить вычет на приобретение жилья за своего несовершеннолетнего ребенка. Такая позиция изложена в постановлении Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П. Однако данное постановление касается случаев, когда квартира приобретается в общую долевую собственность родителя и ребенка исключительно за счет собственных средств родителя. Может ли получить вычет родитель, если право собственности на жилье принадлежит только ребенку, налоговая служба затрудняется ответить⁴². Также, по мнению Минфина России, случаи, когда квартира приобреталась с привлечением денежных средств, принадлежащих ребенку, например причитающихся ему в связи с продажей приватизированной квартиры, в которой ему принадлежало право долевой собственности, в вышеуказанном постановлении не рассматривались⁴³. Поэтому право родителя на вычет в таких ситуациях, скорее всего, придется отстаивать в суде.

Как лучше распорядиться правом на вычет при приобретении жилья в долевую собственность родителей и детей, решать родителям. Они могут получить такой вычет сами или заявить его по доходам, полученным ребенком, например от продажи жилья. Второй вариант будет оправдан, если проданное жилье находилось в собственности ребенка менее трех лет, доходы от его продажи превышают 1 млн руб. и право на вычет по новому жилью возникло в том же году, что и доход от продажи старого. В противном случае, до того как ребенок станет получать налогооблагаемые доходы, вычет ему не нужен.

К сведению! Вопрос о возможности использования налогоплательщиком в будущем имущественного налогового вычета по НДФЛ в случае, если родители ребенка, когда он был несовершеннолетним, за счет своих средств приобрели квартиру в общую долевую собственность с ним и по его доле воспользовались имущественным налоговым вычетом, действующим законодательством не урегулирован44.

Жилье продают супруги

Как уже говорилось ранее, имущество супругов находится в их общей совместной собственности, и этот факт учитывается при предоставлении им имущественных налоговых вычетов. Режим совместной собственности супругов действует, если брачным договором не установлено иное⁴⁵.

При продаже имущества, находящегося в общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между ними⁴⁶. Как правило, такая договоренность оформляется в виде заявления от супругов и представляется в налоговую инспекцию вместе с декларацией о доходах. Если супруги вместо вычета на продажу имущества хотят уменьшить доходы на сумму документально подтвержденных расходов, то при этом должны учитываться нормы Семейного кодекса РФ. Из этого следует, что, если расходы по приобретению имущества оплачены за счет общей собственности супругов, оба супруга могут считаться участвующими в расходах по их приобретению⁴⁷ вне зависимости от того, на кого оформлены документы (свидетельство о праве собственности) и кто из них вносил деньги при его приобретении. Эта точка зрения подтверждена судебной практикой. Аналогичные выводы можно сделать и из разъяснений финансового ведомства. Правда, судебные решения и письма Минфина России касаются в основном расходов на приобретение жилья при предоставлении имущественного вычета на его покупку⁴⁸. Однако принцип подтверждения понесенных расходов на приобретение имущества супругами в обоих случаях должен быть одинаковым⁴⁹. Расходы есть расходы.

Вычет на приобретение жилья в общую совместную собственность также распределяется между супругами по договоренности⁵⁰. Однако, если один из супругов уже им пользовался, другой супруг может получить 1/2 общего вычета⁵¹. В этом случае учитываются положения статьи 254 ГК РФ и статьи 39 Семейного кодекса РФ о том, что доли участников в общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, то есть опять же, если не заключен брачный договор, предусматривающий иной порядок владения имуществом супругов.

Пример В 2009 году супруги продали приватизированную комнату, находившуюся в их общей совместной собственности менее трех лет, за 1 млн 800 тыс. руб. Доход каждого составил 900 тыс. руб. В этом же году они приобрели и получили право собственности на квартиру стоимостью 2 млн 500 тыс. руб. Супруг ранее использовал право на вычет при приобретении жилья. По договоренности между собой супруги решили распределить вычет на продажу комнаты в пропорции 90% супругу и 10% супруге. Супруг представит декларацию о доходах за 2009 год, где отразит доход от продажи комнаты – 900 тыс. руб. и имущественный налоговый вычет от продажи комнаты также в размере 900 тыс. руб. Имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры мужу не положен. Свое право он уже использовал. Его жена также представит декларацию о доходах за 2009 год, где отразит доход от продажи комнаты – 900 тыс. руб. и имущественный налоговый вычет от продажи комнаты в размере 100 тыс. руб. Кроме этого она заявит имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры в размере 1/2 максимального вычета, то есть 1 млн руб. (2 000 000 руб. х 1/2). Таким образом, с доходов от продажи комнаты ни одному из супругов НДФЛ платить не придется. Более того, у супруги останется часть имущественного налогового вычета в размере 200 тыс. руб., на который она сможет уменьшить другие доходы, облагаемый по ставке 13%, полученные ею в 2009 году, и вернуть излишне уплаченный с них НДФЛ. Если весь вычет использовать не удастся, он будет перенесен на следующие налоговые периоды. Если вычет «на продажу» будет распределен поровну (50 на 50), то супругу придется заплатить 52 тыс. руб. НДФЛ ((900 000 руб. (доход) – 500 000 руб. (вычет)) х 13%). Как видим, посредством перераспределения вычетов можно регулировать семейный бюджет.

Итак, при продаже имущества у налогоплательщика возникает доход. Придется ли с него платить НДФЛ, отчасти зависит от самого налогоплательщика. Ведь НК РФ не только возлагает на него обязанности, но и наделяет его правами, в том числе и правом воспользоваться имущественными налоговыми вычетами.